「原状回復工事」とは、賃貸で利用している店舗やオフィスを現在の状態から「入居時」の状態にもどす工事のことを指します。
原状回復工事にかかる費用は、
- 工事業者を選べるか否か
- スケルトン工事が必要か否か
- 建物の形態（飲食店・小売店・オフィスなど）、坪数
上記のようなさまざまな要素で左右されます。
そのため相場は一概にできませんが、一般的に小売店では一坪あたり「3万円から8万円程度」、中小規模のオフィスでは「2万円から5万円程度」が相場といわれています。
ただし商業施設や大手デベロッパーと契約を結んでいる場合や、撤去するものが多い店舗の場合、工事費用が1坪あたり20万を超えてしまうこともあります。
本記事では、店舗やオフィスにおける原状回復工事の相場や、工事費用が高額になってしまう背景、そして見積もり額を下げる方法を紹介します。
原状回復工事の費用相場
原状回復工事の費用は「1坪あたり何万円」というように坪単価で表現されることが多いです。この項目では、飲食店・小売店・オフィスなど、施設の形態ごとに工事費用の相場のめやすを紹介します。
飲食店の坪単価相場
飲食店の原状回復にはスケルトン工事が必要だったり、工事会社を選べない場合も多く、坪単価が20万円〜50万円に上ることも珍しくありません。
「スケルトン工事」とは、天井や壁、キッチン設備などを外し、コンクリートが見える状態に戻す工事のことを指します。
飲食店の原状回復工事ではこの「スケルトン工事」が求められる場合が多く、表層材の張り替えだけで工事が終わる小売店やオフィスより坪単価が高くなる傾向にあります。
また、商業施設と契約を結んでいる場合、指定された業者以外に工事を依頼できない規則が適用されることが大半であり、価格を比較して安い工事発注先に依頼する方法を取れないのが現状です。
小売店の坪単価相場
小売店の場合、一般的には3万円から8万円程度が坪単価の相場といわれています。
スケルトン工事が求められる飲食店と異なり、小売店の原状回復工事は壁などの表層材を張り替えるなどの工程で済む場合が多いため、坪単価の相場は比較的低めです。
相場の目安：
- 30坪までの店舗：6〜8万程度
- 31から50坪までの店舗：5〜6万円程度
- 50坪以上の店舗：3万円から5万円程度
なお、一概には言い切れませんが、一般的に坪数が小さい方が坪単価は高くなる傾向があります。
オフィスの坪単価相場
原状回復工事におけるオフィスの坪単価は、借りている場所の坪数や、オフィスビルのグレードによっても左右されます。
相場の目安：
- 中小規模のオフィスの場合：2万円から5万円程度
- 大規模オフィスの場合：5万円から10万円前後
- 大手デベロッパーの場合：20万円から30万円程度
オフィスビルの「グレード」とは、ビルを管理するデベロッパーや、坪数やビルが所在するエリアによって認識されるビルの等級を意味します。
大手デベロッパーからオフィスを借りている場合、指定された業者にしか工事を依頼できないため坪単価は20万円から30万円程度が相場といわれています。
また、ハイグレードのビルでは他の入居企業が昼間営業しているといった事情で、夜間工事のオプションが発生し、費用が高くなってしまうこともあります。
原状回復工事の相場と初期見積もり
原状回復工事の見積もりを依頼したとき、前項で紹介した相場よりも高い金額を掲示されることも珍しくありません。
中には最初から適正価格を掲示する業者もいますが、見積もり額が相場より2割〜5割ほど上乗せで掲示されるケースが多いです。
では、なぜ多くの業者は見積もり額を高めに掲示するのでしょうか。次の項目では、原状回復工事の見積もりが高くなってしまう理由を紹介します。
原状回復工事の見積もりが高い理由
原状回復工事の見積もり額に特に関係してくるのが「指定業者制度の有無」です。指定された業者にしか工事を頼めない場合、見積もりは相場より高く掲示されがちです。
他にも、諸経費の内容や下請け構造などさまざまな要因によって価格が左右されます。
工事業者を選べない
契約内容によっては、賃貸人の指定する業者以外に工事を依頼できない規則が含まれている場合もあります。
この制度は俗に「指定業者制度」と呼ばれており、大手デベロッパーのビルでオフィスを借りている場合や、商業施設とテナント契約を結んでいる場合はほぼ必ず適用されます。
指定された業者は他社と見積もりを比較されることがないため価格競争が起こらず、相場を加味しない見積もり額を掲示されることもあります。
図面や現場を確認していない
本来、原状回復工事の見積もりを作るには、施工の対象となる場所の図面を確認し、現地を調査する必要があります。
しかし上記のようなリサーチを実施せず、ざっくりとした見積もりを掲示している会社も少なくありません。
下請け構造
工事や建築の施工には、ビル管理会社をもとに、一次下請け、二次下請け、三次下請け、四次下請けなど下請けの施工業者がある状況です。
- 指定業者（ビル管理会社）
- 一次下請け
- 二次下請け
- 三次下請け
- 四次下請け
依頼した工事がどの段階の下請け業者まで分けられるかは、工事内容や工事会社の状況によって異なります。しかし、依頼した工事が三次受け、四次受けまで渡されるなど、多層化すればするほど業者ごとに支払う手数料が増え、見積もりが高額になってしまいます。
諸経費
原状回復工事の見積もりには「諸経費」という項目が含まれます。
「諸経費」には、準備工事である「仮設準備工事」や「仮設事務所新設」をはじめとするさまざまな項目が含まれるだけに、諸経費の内訳は不透明になりがちです。
諸経費に含まれる費用の例：
- 仮設準備工事
- 現場管理費
- 官庁申請費
- 仮設事務所新設
上記に加え、ビル運営などの規定により「警備員費用」や「技能士の夜間割増」などが諸経費に含まれることもあります。
原状回復工事の見積もり額を減らすには？
「見積もりを依頼したら、想像より高い額が返ってきた」「指定業者にしか原状回復費用を頼めない」。
このような場合でも、「工事費用削減サービス」を利用することで工事費用は削減できます。この項目では、弊社が紹介する「工事費用の削減サービス」の概要や、サービス内容を紹介します。
「工事費用削減サービス」とは？
「工事費用削減サービス」とは、工事の見積もりを他社の情報や業界相場と比較し、費用の削減にかかる交渉を代行、またはサポートするサービスです。
業界事情に詳しいコンサルタントが依頼者にかわって、または依頼者にアドバイスをする形で、業者が掲示する見積もりの削減をサポートします。
「工事費用削減サービス」の料金・実績
例えば、弊社が紹介するサービスの場合、利用料は削減に成功した費用から算出する「成功報酬型」。初期費用などは一切かからないため、お気軽に相談いただけます。
過去の実績：
- 700件以上の工事削減実績
- 平均削減率は23%
- 最大の削減率は75％
これまでさまざまな工事種目の削減に成功しており、原状回復工事では下記の実績を上げています。
導入事例：
- 「六本木グランドタワー飲食店撤退工事」（41.67％削減）
- 「飲食店舗原状回復工事」（43.66%削減）
- 「イトーヨーカドー大和鶴間店」（28.26％削減）
- 「オフィス原状回復」（28.90％削減）
「いつも付き合いのある業者がいる」
「指定された業者にしか工事を依頼できない」
このような状況でも対応できるよう、交渉のパターンは複数種用意しており、それぞれの状況にあわせた手法での費用削減が可能です。
工事費を削減するには「工事費用削減サービス」を利用しよう
原状回復工事の相場は小売店などの店舗で「3万円から8万円程度」、オフィスの場合はビルのグレードにもよりますが「2万円から10万円程度」が相場とされています。
しかし飲食店の場合、スケルトン工事が必要だったり、工事会社を選べない場合が多いことから費用が高くなりがちです。
例えば商業施設から立ち退く場合、10坪のフードコートの原状回復工事ですら坪単価20万円に上ってしまうケースもあり、飲食店の見積もり額はとりわけ高額になりがちです。
さらに工事業者を指定されている場合、見積もりを依頼できる会社の選択肢がなく、高額な見積もりを呑まざるを得ないというのが現状です。
しかし、指定された業者がいる場合も、古くから付き合いのある業者がいる場合もご安心ください。
弊社が紹介する「工事費用削減サービス」では、それぞれの状況にあわせ、業者との関係性を保ちつつ費用を抑える策をご提案します。
- 工事費用が妥当であるかどうか判断したい
- 見積もりが相場より高い
このような場合は、まず弊社までお問い合わせください。最大削減率75%の実績をもつコンサルタントが、適正価格での工事発注をサポートします。
※工事費削減サービスのご相談は、下記のフォームから受け付けております。
＜参考＞
オフィスの原状回復工事.com：原状回復工事って？
SEWA KANTOR CBD：オフィスビルのグレードについて
株式会社ザイマックス不動産総合研究所：オフィスビルのクラス分けに関する考察 ～ 京都大学加藤研究室との共同研究から ～
みずほ中央法律事務所・みずほ中央事務所：【原状回復義務｜基本｜通常損耗は含まない・特別損耗・契約違反による損傷は含む】
Tenant Book：店舗の原状回復工事をする前に！知っておきたい5つの注意点
